Nei primi mesi del 2026, chi ha puntato sul mattone ha visto rendimenti che mancavano da anni. Comprare casa per affittarla conviene più dei titoli di stato, e non è solo il settore residenziale a correre: negozi e box auto stanno vivendo una vera rinascita. Dietro questi numeri, c’è molto più di un semplice rialzo. Le città italiane si trasformano, la domanda di spazi – abitativi e commerciali – resta alta, ma cambia anche il modo di investire. Il mercato immobiliare si muove, e con lui, un pezzo di economia e società .
Affitti casa: rendimenti in rialzo oltre il 9,5%
Dopo un piccolo rallentamento a fine 2025, il primo trimestre 2026 mostra un ritorno della crescita per i rendimenti lordi delle case in affitto, saliti intorno al 9,5%, sopra il 9,1% degli ultimi mesi. Questo livello riporta il settore ai valori del 2025 e rappresenta un guadagno concreto per chi investe nel mattone. Dietro a questo c’è un mix di domanda ancora solida e prezzi d’acquisto che non corrono troppo in molte città . Così, nonostante il rialzo dei rendimenti dei bond governativi, comprare casa per affittarla resta un’opzione più vantaggiosa: il 9,5% degli affitti batte nettamente il 3,8% dei Btp a dieci anni.
Negozi: il commercio guida con rendimenti oltre il 12%
Nel comparto commerciale i rendimenti sono ancora più alti, con una media del 12,4% nel primo trimestre 2026. Alcune città si distinguono per numeri da record: Mantova arriva al 15,9%, Genova al 15,6% e Messina al 15,5%. Sono luoghi dove investire in locali commerciali conviene più che altrove, soprattutto rispetto alle grandi metropoli. Milano, per esempio, si ferma all’11,8%, sotto la media nazionale. Al contrario, città meno dinamiche come Matera, Caserta e Lucca mostrano rendimenti sotto l’8,5%, confermando una netta disparità territoriale nel mercato commerciale.
Box auto: l’investimento che sorprende in cittÃ
Un’altra novità riguarda i box auto, sempre più richiesti nelle grandi città dove parcheggiare è un problema. Il rendimento medio è salito dall’8% all’8,6%, la crescita più veloce tra tutte le categorie immobiliari nel 2026. Monza guida con un rendimento del 9,5%, seguita da Roma all’8,6% e Verona al 7,5%. Anche Milano e Bari si attestano intorno al 7,2%, mentre città come Napoli, Trieste e Genova hanno ritorni più bassi. A Padova, invece, il rendimento è sceso sotto quello dei Btp, un segnale della forte variabilità territoriale. L’interesse verso i box riflette un cambio di strategia negli investimenti, con preferenza per soluzioni più piccole e sicure nelle aree urbane dense.
Dove conviene comprare casa? Il focus sui rendimenti per cittÃ
Nel residenziale, i rendimenti più alti si trovano non nelle grandi città , ma in centri medi del Sud e del Nord Est. Ragusa è al primo posto con il 10,7%, seguita da Trapani al 10,6% e Rovigo al 9,8%. Questo dimostra come i mercati meno centrali possano offrire guadagni maggiori. Tra le città più grandi, Palermo e Genova sono quelle più convenienti con rendimenti dell’8,5% e dell’8,2%. Torino si ferma al 7,6%, Roma al 7,1%, Napoli al 6,6%. Milano chiude la lista tra i grandi centri con un modesto 5,4%, a causa dell’aumento dei prezzi d’acquisto che ha superato quello degli affitti, riducendo i margini. Bolzano è l’unica città dove il rendimento delle case scende sotto quello dei titoli di stato decennali, una situazione quasi unica in Italia.
Uffici: rendimenti stabili ma mercato diviso
Il settore degli uffici resta stabile con un rendimento medio del 10,1% nei primi tre mesi del 2026. Tra le città più interessanti ci sono Perugia, che supera l’11%, seguita da Roma, La Spezia e Genova. Milano e Napoli, invece, sono sotto la media nazionale. Questo conferma un mercato molto polarizzato, dove la domanda si concentra nelle grandi città , ma gli investitori puntano spesso su località meno costose ma più redditizie, cercando redditi più stabili.
Nei primi mesi del 2026, il mercato immobiliare si conferma uno dei pilastri per il risparmio e gli investimenti in Italia, capace di offrire rendimenti concreti in un contesto finanziario incerto. Le differenze tra tipologie di immobili e territori restano però marcate, richiedendo attenzione e scelte mirate per chi vuole puntare sul mattone.