Il proprietario può imporre le spese straordinarie all’inquilino? Attenzione a questi casi: si rischia grosso

La ripartizione delle spese di manutenzione è una questione annosa tra inquilino e locatario. Ecco cosa dice la legge italiana.

Da sempre, si tratta di una delle questioni più spinose in tema di affitti: la ripartizione delle spese di manutenzione tra locatore e conduttore. Sebbene esista una suddivisione generale, è possibile che questa venga modificata attraverso il contratto.

Ma quali sono le spese straordinarie a carico dell’affittuario? La risposta dipende dal tipo di contratto di locazione: a canone concordato o libero. Proviamo a fare chiarezza. La ripartizione delle spese di manutenzione tra locatore e conduttore dipende dal tipo di contratto di locazione.

Mentre nelle locazioni a canone concordato i criteri sono definiti da convenzioni locali e non possono essere modificati, nei contratti a canone libero le parti hanno maggiore autonomia nell’individuare le spese a carico dell’affittuario. È fondamentale, quindi, comprendere le clausole contrattuali prima di stipulare un contratto di locazione.

Spese di manutenzione: quali spettano al locatario e quali all’inquilino

Sostanzialmente, le piccole spese ordinarie sono generalmente a carico dell’inquilino. Per spese ordinarie si intende, solitamente, ciò che non implica una variazione della conformazione dell’immobile, come, per esempio, l’apertura di pareti o del pavimento. Le spese più strutturali, invece, sono a carico del locatario. Qualche esempio: riparazioni straordinarie; riparazioni ordinarie onerose, riparazioni che implicano lo scasso di pareti o superfici; sostituzione o riparazione di parti dell’appartamento rovinate dalla vetustà o danneggiate per “caso fortuito” (e non per colpa del conduttore).

Nelle locazioni a canone concordato, i criteri generali sono definiti da una convenzione tra le associazioni della proprietà immobiliare e i sindacati degli inquilini. Il contratto tipo allegato al Dm Infrastrutture del 16 gennaio 2017 stabilisce una tabella degli oneri accessori, attribuendo le spese di manutenzione straordinaria al locatore. In questo contesto, non è consentito modificare i criteri previsti dal contratto e dalla tabella.

Inoltre, la legge stabilisce che è illegittimo attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi locali. Nei contratti di locazione liberi, le spese condominiali e di manutenzione possono essere stabilite liberamente dalle parti. Il proprietario potrebbe richiedere all’inquilino di provvedere alle spese straordinarie o corrispondere una quota percentuale per le stesse.

Tuttavia, la giurisprudenza ha chiarito che in assenza di limiti massimi per il canone, è possibile pattuire che il conduttore si faccia carico della manutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile locato, senza incorrere nella nullità del contratto.