Piano Casa 2026 approvato: stop ai vantaggi per fondi esteri e nuove regole sugli affitti in Italia

Alla Camera, 168 sì hanno sancito il via libera al Piano Casa 2026, ma non senza sorprese. Norme attese sono saltate o rinviate all’ultimo minuto, mentre sono emerse nuove opportunità per ampliare chi potrà accedere agli alloggi a prezzi calmierati. Un tentativo concreto di affrontare la crisi degli spazi abitativi, ma che mette a nudo le tensioni fra investimenti, regole e bisogni reali di famiglie e territori.

Investimenti: niente corsia preferenziale solo per fondi stranieri

Il cuore del Piano Casa 2026 puntava a dare una spinta agli investimenti nel settore immobiliare e a velocizzare i cantieri per aumentare l’offerta di case a prezzi accessibili. Ma la versione finale della legge ha preso una direzione diversa rispetto al testo iniziale. La novità più pesante riguarda proprio la gestione degli investimenti di grande portata. La corsia preferenziale che il governo voleva riservare solo ai fondi stranieri è saltata quasi all’improvviso. Ora non sarà più un privilegio esclusivo per gli investitori internazionali.

Una scelta che ha sorpreso gli addetti ai lavori, visto che l’iter semplificato resta vincolato a un valore minimo: solo i progetti sopra il miliardo di euro potranno godere delle procedure accelerate. Di conseguenza, i piccoli e medi investimenti dovranno ancora fare i conti con le solite lungaggini burocratiche, rischiando di rallentare.

Altro capitolo importante riguarda il rinvio di una misura innovativa: la creazione di un veicolo finanziario per convogliare risorse del Piano nazionale di ripresa e resilienza legate alla Rosco, la società pubblica che si occupa di treni. Si parlava di circa un miliardo di euro da destinare al Fondo nazionale per l’abitare, gestito da Cdp Real Asset. Ma per problemi tecnici, legati alla disponibilità effettiva di quei fondi, l’operazione è stata sospesa. Il Ministero delle Infrastrutture assicura che l’idea non è abbandonata, ma resta da capire quando e come si potrà mettere in campo.

Canone calmierato, si allargano le maglie: dentro anche i dipendenti pubblici

Tra le novità più concrete spicca l’allargamento di chi potrà accedere agli alloggi a canone calmierato. Oltre a chi già ne aveva diritto, il testo finale inserisce ora esplicitamente i dipendenti pubblici: insegnanti, personale sanitario e forze dell’ordine. Sono categorie che spesso si trovano a vivere in zone dove gli affitti sono alle stelle e faticano a trovare una sistemazione stabile e a costi sostenibili.

L’obiettivo è chiaro: proteggere, soprattutto nelle grandi città e aree metropolitane, chi svolge lavori fondamentali per la società ma rischierebbe di restare fuori dal mercato immobiliare. Questa scelta riconosce il valore sociale di questi lavoratori e cerca di evitare che vengano esclusi dal sistema abitativo.

Resta però un limite: tutto dipenderà dagli alloggi che i Comuni riusciranno a mettere a disposizione attraverso le iniziative di rigenerazione urbana previste dal Piano Casa. Sarà interessante vedere come le amministrazioni locali risponderanno e quanto velocemente riusciranno a trasformare queste norme in case vere.

Più soldi e poteri ai Comuni per rigenerare i quartieri

Il decreto aumenta anche il ruolo e le risorse destinate ai Comuni nelle politiche abitative. Le amministrazioni locali avranno fondi specifici per rimettere in sesto immobili dichiarati inagibili, nell’ambito del programma nazionale di edilizia pubblica. Il pacchetto complessivo si aggira intorno ai 7 miliardi di euro, cifra che comprende anche gli investimenti per la rigenerazione urbana.

Questa scelta mette i Comuni in prima linea nella trasformazione degli spazi urbani per affrontare l’emergenza casa. Sono risorse importanti, ma pesano anche sulla responsabilità di gestirle bene e con trasparenza. Il successo dipenderà dalla capacità degli enti locali di organizzarsi e coordinare progetti complessi, che coinvolgono edilizia sociale e sostenibilità ambientale.

Il recupero degli immobili degradati risponde alla necessità di valorizzare il patrimonio esistente, trasformando quartieri abbandonati in spazi vivibili e integrati con le esigenze della città moderna.

Rifinanziati i fondi per studenti fuori sede e scuole di qualità

Arrivano anche nuove risorse per gli studenti universitari fuori sede. Il fondo che garantisce alloggi dignitosi e accessibili a chi studia lontano da casa sarà rifinanziato con 8,5 milioni di euro per il 2026. Possono accedere gli studenti con ISEE familiare fino a 20 mila euro, a patto che non ricevano altri aiuti pubblici per l’alloggio.

Questa misura vuole sostenere i giovani che spesso si trovano in difficoltà economiche a coniugare studio e spese per la casa. È anche uno strumento per facilitare l’accesso all’università e ridurre il rischio di abbandono per motivi economici.

Nel quadro più ampio del Piano Casa 2026, questa attenzione agli studenti arricchisce una strategia che punta a migliorare la vita nelle città anche attraverso politiche educative e sociali.

Immobili a uso misto: negozi e alberghi fuori dal calcolo abitativo

Infine, il decreto interviene su una questione tecnica ma cruciale: gli immobili a uso misto, cioè quelli che uniscono abitazioni, negozi e strutture ricettive. La norma stabilisce che la quota minima del 70% di edilizia convenzionata si calcolerà solo sulla parte residenziale, escludendo quindi le superfici commerciali o turistiche.

Questo chiarimento mette ordine sugli obblighi degli investitori verso l’edilizia sociale. Sarà la convenzione con il Comune a stabilire quale parte dell’immobile rientra nella componente abitativa, e di conseguenza su cosa calcolare la quota di edilizia convenzionata.

La nuova regola cerca di mettere d’accordo sviluppatori e amministrazioni, promuovendo l’edilizia sociale senza penalizzare i progetti misti, spesso importanti per la vivibilità urbana e la presenza di servizi.

Sul piano pratico, queste norme semplificano le procedure e vogliono rendere meno complicati gli obblighi per chi realizza complessi immobiliari a uso plurimo, in linea con le strategie di rigenerazione urbana del Piano Casa.