Mercato immobiliare 2026: oltre 770mila compravendite e prezzi in aumento fino al 2% in Italia

Nel 2026, le compravendite immobiliari in Italia sono destinate a crescere, nonostante qualche ostacolo lungo la strada. Le abitazioni diventano più care, e gli affitti seguono una curva in salita difficile da ignorare. La scarsità di nuove costruzioni si fa sentire, mentre i costi energetici continuano a pesare sulle tasche di chi compra o affitta. La domanda, però, non cala: chi cerca la prima casa spinge il mercato in avanti. In questo scenario, l’offerta si restringe, spingendo i canoni degli affitti verso l’alto. Il settore resta vivace, sospinto da un mix di dinamiche economiche e nuove esigenze abitative.

Compravendite in crescita, ma non ovunque

I dati raccolti nel primo quadrimestre 2026 da Fimaa Italia, in collaborazione con Confcommercio, mostrano un mercato in crescita, seppure moderata. Le previsioni parlano di un aumento delle compravendite tra l’1 e l’1,5% rispetto all’anno scorso, con oltre 770mila transazioni attese. Un segnale che il settore resta solido.

Ma non è un quadro omogeneo: le differenze tra regioni e città sono evidenti. A fare la parte del leone sono soprattutto le case usate, che si confermano più richieste rispetto al nuovo. La scarsità di immobili di nuova costruzione o ristrutturati spinge molti a rivolgersi al mercato dell’usato, con una ricerca sempre più attenta a spazi flessibili, costi di gestione bassi e vicinanza ai servizi.

Santino Taverna, presidente di Fimaa Italia, mette in luce come la mancanza di prodotto nuovo o rigenerato stia facendo salire i prezzi, soprattutto nelle città più ambite. Cambia anche il profilo degli acquirenti: bilocali e trilocali sono sempre più gettonati da lavoratori in trasferta, studenti e famiglie piccole. Anche gli anziani puntano su soluzioni più compatte e funzionali.

La prima casa resta il motore del mercato, ma i prezzi pesano

L’acquisto della prima casa è ancora il cuore del mercato immobiliare italiano. Secondo Fimaa, circa un terzo degli operatori vede proprio questo segmento come il più dinamico per il 2026. Il credito più accessibile ha spinto molte famiglie a fare il passo, mantenendo vivace il mercato.

Nei primi mesi dell’anno, però, gli agenti immobiliari segnalano una leggera contrazione dell’offerta: il 35% degli intervistati parla di una riduzione, mentre il 54% segnala una situazione stabile. Sul fronte dei prezzi, circa un terzo degli operatori prevede ulteriori rialzi, anche oltre il 2%, soprattutto a causa della scarsità di immobili nuovi o ristrutturati.

Non mancano però gli ostacoli. Per un terzo degli agenti, i costi delle ristrutturazioni frenano gli acquirenti. Inoltre, l’aumento dei costi energetici e dell’inflazione limita la capacità di spesa delle famiglie, riducendo anche i margini per gli investimenti. Le nuove costruzioni restano una fetta piccola del mercato: circa 54mila transazioni, pari al 7% del totale.

Dal 2010 a oggi si è ampliato il divario tra usato e nuovo: i prezzi delle case nuove sono saliti in media del 30%, mentre l’usato ha perso l’11%. Una differenza che influenza le scelte di chi compra.

Affitti, offerta in calo e canoni in rialzo ovunque

Il mercato degli affitti dà segnali preoccupanti. L’offerta di immobili in locazione è in calo e i canoni continuano a salire. Secondo Fimaa, gli affitti aumenteranno mediamente tra il 3 e il 4%, con punte più alte per gli affitti brevi rivolti agli studenti.

La domanda non accenna a fermarsi: il 64% degli operatori si aspetta che le richieste di locazione crescano ancora nei prossimi mesi. Allo stesso tempo, il 58% prevede una diminuzione dell’offerta disponibile. Il risultato è un mercato degli affitti sempre più teso, in tutto il Paese.

Anche se la locazione a lungo termine resta la formula più diffusa, nelle grandi città e nei centri universitari perde terreno, lasciando spazio a soluzioni più flessibili o a breve termine, spesso con prezzi più alti. Il fenomeno riguarda non solo le metropoli, ma anche i centri con alta mobilità lavorativa.

La casa resta il rifugio sicuro degli italiani, con un occhio agli investitori esteri

Il mercato immobiliare italiano conferma il ruolo centrale della casa come investimento privilegiato dalle famiglie. In un anno segnato da incertezze economiche, comprare casa rimane una scelta solida per proteggere il proprio capitale.

Non solo gli italiani guardano con interesse al mattone: cresce anche l’attenzione degli investitori stranieri verso il settore residenziale nazionale. Il mercato italiano è visto come stabile e con buone prospettive, nonostante le difficoltà economiche globali.

L’ingresso degli investitori esteri aiuta a riequilibrare domanda e offerta, soprattutto in alcune aree del Paese. Nel complesso, la casa continua a essere un punto fermo nelle strategie di investimento a lungo termine delle famiglie italiane e un elemento chiave dell’economia nazionale.